在香港獨市經營鐵路業務的港鐵公司,上周公布去年全年純利雖按年倒退4.9%至160.08億港元(約20.38億美元),但撇除年內投資物業價值重估後,期內核心業務利潤112.63億元,按年增長7.1%,優於市場預期。市場人士相信,隨著港鐵的物業發展將會進入收成期,以及車站商業業務重拾增長動力,未來港鐵業績可保持穩定增長。

港鐵去年核心純利比市場預期強勁,主要是因為鐵路收入及站內商鋪收入2018下半年比上半年分別升9%和10%,當中鐵路收入反映了年中車費調整、搭客量因高速鐵路在9月通車所帶來的額外搭客的貢獻。公司預期持續經濟增長和高鐵香港段的全年貢獻,將推動乘客量的增長。

至於車站商業業務方面,香港車站零售設施收入增長 6.8%至44億元,車站商務及物業租賃業務受惠於香港零售業持續復甦。作為全球最大的地下高鐵站之一,香港西九龍站有 35 間新商店開張,加上「德福廣場」二期七樓和八樓,以及「青衣城」2期的新增零售設施作出全年度貢獻,均進一步推動上述兩項業務的發展。

另外,港鐵亦繼續增加商場發展項目,隨著三個位於康城、大圍及黃竹坑的新商場,分別在2020至2023年營運,估計未來數年集團的車站商店租金收入可保持穩健增長。這三個新建商場項目將為港鐵的應佔總樓面面積增加152,120平方米,帶來約 49%的增長。其中位於日出康城七期的商場,總樓面逾四十多萬平方呎,與青衣城相若,現時部分鋪位已招租。當中提供的設施亦多元化,包括一個面積相當大的溜冰場,可進行冰上花式表演及冰上曲棍球等運動。

物業發展方面,港鐵視乎市場情況計劃在未來12個月左右,為3項合共可提供約4500個住宅單位的物業發展項目進行招標。這亦會為港鐵未來的物業銷售帶來收益。

事實上,港鐵已是香港其中一家最重要的地產發展商。公司為配合港府的房屋政策,未來除了推出鐵路上蓋項目的用地外,同時亦研究將鐵路附近的維修車廠等物業設施,透過改劃用途的方法增加住宅供應來源。現時港鐵最大型的改劃發展項目,為大嶼山北小濠灣車廠改劃方案,上月行政會議已批准小蠔灣項目的區域規劃總綱圖。

業績公布後,多間券商發表報告唱好,主要看好其鐵路及車站商業業務重返增長軌道,且物業發展方面將會進入收成期,加上公司已公布新的主席及行政總裁,管理層的不明朗因素亦已消除,故就此上調其投資評級及目標價。大和證券指出,港鐵管理層變動有助掃走不明朗因素,同時有助集團持續現有策略及營運。另外,集團未來3年持續有鐵路發展項目出售,而港鐵今年初出售出售銀湖天峰商場,故調高2019年每股盈利預測2%至2.3元。野村將其目標價由50元上調至53.5元,為大行中最進取,意味現價有約17%的潛在升幅,維持「買入」評級。該行預期港鐵物業發展業務將今年開始進入收成期,加上訪港遊客強勁,相信將可持續支持利潤率復甦。

撰文:鍾紹陽
相片:港鐵